Eigentumswohnung ersteigern: Hausgeld und Rückstände

Wie häufig werden Eigentumswohnungen versteigert?

Etwa jedes fünfte Verfahren betrifft eine Eigentumswohnung. Am 29. September 2026 waren es 709 von 3.455 laufenden Zwangsversteigerungen in Deutschland. Der mittlere Verkehrswert (Median) lag bei 144.500 Euro, die mittlere Hälfte der Wohnungen zwischen 69.950 und 265.000 Euro.

Die Zimmerzahl macht den größten Unterschied: Kleine Wohnungen mit einem bis zwei Zimmern lagen im Median bei 90.000 Euro, Wohnungen mit drei bis vier Zimmern bei 135.500 Euro. In 120 Verfahren (16,9 Prozent) kommt ein Stellplatz oder eine Garage mit zur Versteigerung.

Auffällig ist die Verfahrensart: Bei Wohnungen sind nur 10,7 Prozent Teilungsversteigerungen, über alle Objektarten sind es 23,6 Prozent. Wohnungen kommen also überwiegend wegen Schulden unter den Hammer, nicht wegen eines Streits unter Miteigentümern.

Muss ich Hausgeld-Rückstände des Voreigentümers zahlen?

Für die Zeit vor dem Zuschlag grundsätzlich nicht. Der Ersteher trägt die Lasten des Grundstücks erst vom Zuschlag an (§ 56 Satz 2 ZVG); ab diesem Tag schuldet er das laufende Hausgeld selbst.

Rückstände aus der Zeit davor werden aus dem Versteigerungserlös bedient. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat dafür ein Vorrecht in Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG): Es erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren und ist auf fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswerts begrenzt.

Bei einer Wohnung mit dem Median-Verkehrswert von 144.500 Euro sind das höchstens 7.225 Euro. Was darüber hinausgeht, kann die Gemeinschaft nur mit schlechterem Rang aus dem Erlös verlangen.

Warum ist die Rangklasse 2 für Bieter wichtig?

Weil sie vor den Grundpfandrechten steht. Grundschulden und Hypotheken gehören erst in Rangklasse 4 (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG). Betreibt die Eigentümergemeinschaft das Verfahren wegen Hausgeld, geht ihr Anspruch den Rechten der Bank also vor.

Welche Rechte nach dem Zuschlag bestehen bleiben, folgt aus dem geringsten Gebot: Zugelassen werden nur Gebote, die die dem Gläubiger vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten decken (§ 44 Abs. 1 ZVG). Das Gericht nennt das geringste Gebot im Termin — erst dann steht fest, ob etwa eine Grundschuld übernommen werden muss.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Termin prüfen?

Wer eine Wohnung ersteigert, tritt in eine bestehende Gemeinschaft ein. Beschlüsse der Eigentümer wirken gegenüber einem neuen Eigentümer grundsätzlich, auch ohne im Grundbuch zu stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Eine beschlossene Sanierung kann deshalb nach dem Zuschlag Sie treffen.

• Verkehrswertgutachten: Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum, Lage im Haus, Miteigentumsanteil.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung (§ 28 WEG): Sie zeigen die Höhe des Hausgelds und den Stand der Rücklagen.
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: beschlossene Sonderumlagen und anstehende Maßnahmen.
• Mietverhältnis: Ein bestehender Mietvertrag geht auf den Ersteher über — siehe Ratgeber zu Wohnrecht und Mietern.
• Stellplatz oder Garage: Prüfen Sie, ob sie mitversteigert werden oder ein eigenes Verfahren haben.

Welche Kosten kommen zum Gebot hinzu?

Neben dem Gebot fallen Grunderwerbsteuer, die Gerichtsgebühr für den Zuschlag und die Grundbuchkosten an; der Ratgeber zur Grunderwerbsteuer nennt die Sätze aller 16 Länder. Im Termin ist eine Sicherheitsleistung von in der Regel einem Zehntel des Verkehrswerts zu erbringen (§ 68 ZVG).

Ab dem Zuschlag kommt das laufende Hausgeld dazu. Den genauen Betrag kennt der Verwalter; im Gutachten steht er nicht immer.

Wichtiger Hinweis

Diese Informationen sind allgemeiner und sachlicher Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Rechtlich verbindlich sind ausschließlich die Bekanntmachungen und Anordnungen des jeweiligen Amtsgerichts. Termine, Bedingungen und Wertgrenzen können sich im Einzelfall unterscheiden oder kurzfristig ändern.