Zweifamilienwohnhaus in Kitzingen

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen): 2 - Familienwohnhaus, Baujahr 1932-2006, Wohnfläche ca. 234,25 m²,  Energieausweis nicht vorhanden, das Objekt weicht in Teilen von der vorliegenden baurechtlichen Genehmigung ab, insbesondere: Das vorgefundene Bauwerk weicht in Teilen von den vorliegenden baurechtlichen  Genehmigungen ab. -  Mit  Bescheid  vom  02.11.1999  erfolgte  die  baurechtliche  Genehmigung  zur „Überdachung der gewerblichen Fläche / Errichtung eines Carports“  im Anschluss an den Kiosk . Abweichend hiervon wurde ein geschlossener Baukörper errichtet. Auf Grund von Alter und Zustand des Baukörpers erfolgt ein wertneutraler Ansatz. - Die südliche errichtet Doppelhaushälfte wurde giebelseitig Richtung Südosten um  einen  eingeschossigen  Vorbau  erweitert.  Der  Baukörper  entspricht  nicht den Vorgaben des Bebauungsplanes. Auf Grund von Alter und Zustand des Baukörpers erfolgt ein wertneutraler Ansatz. -  Mit  Bescheid  vom  07.11.2005  erfolgte  die  baurechtliche  Genehmigung  zur „Wohnhauserweiterung/Aufstockung“.  Gemäß  Genehmigungsunterlagen  befinden  sich  im  Erdgeschoss  Abstell-  und  Hobbyräume.  Abweichend  hiervon wird an Stelle des Vorraumes eine KFZ-Garage vorgefunden. Gemäß Auflagen müssen „Zwischen Garage und öffentlicher Verkehrsfläche Zu- und Abfahrten von mindestens 3 m Länge vorhanden sein.“ Der tatsächliche Stauraum ist kürzer. „Der Stauraum ist zur Straße hin offen zu halten und darf  nicht eingefriedet werden. Das Anbringen von Toren, Ketten oder anderen Hindernissen ist unzulässig.“ Abweichend hiervon ist der Stauraum mit einem Tor versehen. - Gemäß Genehmigungsbescheid vom 07.11.2005 ist die Trennwand zw. Altbau und  OG  Windfang  als  Brandwand  auszuführen.  Abweichend  hiervon  wurde eine Türöffnung in die Brandwand eingebaut. - Gemäß Genehmigungsbescheid vom 07.11.2005 ist eine Fensteröffnung in OG Bad nicht zulässig. Abweichend hiervon wurde eine Fensteröffnung in die Außenwand eingebaut. - Gemäß Genehmigungsunterlagen sind „4 Stellplätze herzustellen, die straßenseitig nicht eingefriedet werden dürfen. Sie sind als solche auf Dauer zu erhalten und zu unterhalten.“ Die geforderten Stellplätze sind nicht vorhanden und werden beim Wertansatz nicht berücksichtigt. Berücksichtigte Wertminderung: Sanierungs-/Instandhaltungs-/Modernisierungsstau 117.000,00 € Baumängel | Bauschäden | Instandhaltungs- und Modernisierungsstau: Das Objekt weist durchschnittlichen Unterhaltungszustand auf. Es liegt mittlerer Modernisierungs-/Instandhaltungsstau vor. Die Beseitigung folgender Baumängel/-schäden sind ebenfalls zu berücksichtigen: - Im unteren Bereich aller Innenseiten der Kellerwände werden Durchfeuchtungen festgestellt. Seit Beginn der nicht vollendeten Baumaßnahme auf dem Nachbargrundstück (ca. 2019) tritt bei Starkregen regelmäßig Wasser über Kellerfußboden/-wände ins Gebäude ein. In der Vergangenheit wurden Wasserstände bis ca. 20 cm erreicht. Derzeit erfolgen behelfsmäßig bei Starkregen Abpumpmaßnahmen mittels zweier Pumpenschächte. - In  OG Wohnen werden mehrere Beschädigungen im Bodenbelag auf Grund von Setzungen im Unterbau festgestellt. Im Schwellenbereich zum Flur wurde festgestellt, dass sich direkt unter dem Laminatbelag ca. 4 cm starke Styroporplatten befinden. Eine Estrichebene wurde nicht vorgefunden. 2021 kam es in  OG Bad zu  einem  Wasserschaden  mit  darauffolgender  Badsanierung.  Estrichtrocknungsmaßnamen  sollen  nicht durchgeführt worden sein. - In  DG Bad treten Setzungen von Bodenfliesen und Abmauerungen auf.- Der Kaminofen in  EG Essen unterliegt der Austauschpflicht Kiosk Das nicht unterkellerte in Holzständerbauweise errichtete Gebäude verfügt über Erdgeschoss und Walmdach 20° Dachneigung. Der Kiosk wird aktuell nicht betrieben und dient als Abstellraum. Auf Grund von Alter und Zustand des Baukörpers erfolgt ein wertneutraler Ansatz. Auf die differenzierte Darstellung des Versteigerungsobjektes im Gutachten wird verwiesen.