Bebauungen: Bei der Gesamtbebauung handelt es sich um ein freistehendes, dreigeschossiges Bürogebäude mit 6 Büroeinheiten, 6
Abstellräumen, 22 Pkw-Stellplätzen in der offenen, erdgeschossigen Garage und 18 Pkw-Außenstellplätze. Die Erstellung der Bebauung erfolgte ca. 2020. Baulich und technisch sind die Einheiten in sich abgeschlossen und getrennt.
Aufteilung der Bewertungseinheit:
Bei der Bewertungseinheit Nr. 1 handelt es sich um eine Büroeinheit im 1. OG links mit einer Nutzfläche von 245,84 m² lt. Teilungserklärung. Der Abstellraum im EG weist eine Größe von 19,12 m² auf. Die Nutzflächenaufstellung mit dem Grundriss ist als Anlage dieser Bewertung beigefügt. Weiterhin besteht ein Sondernutzungsrecht an den Pkw-Stellplät-zen SNR 15 und SNR 16 in der erdgeschossigen offenen Garage sowie an den Außen-Stellplätzen SNR Nr. 04, 05, 06, 07.
Die zu bewertende Büroeinheit befindet sich infolge umfangreicher Demontagearbeiten derzeit in einem überwiegend schlechten, nicht nutz- bzw. nicht vermietbaren Zustand. Es fehlen wesentliche Innenausbau- und Ausstattungsbestandteile, insbesondere die Elektroinstallation einschließlich Beleuchtung, die Strom- und Datenverkabelung, Innentüren mit Rahmen, Verkleidungen, teilweise die Sanitärobjekte sowie Fugen- und Abschlussleisten.
Zur Wiederherstellung eines marktüblichen, mittleren Bürostandards sind umfangreiche Innenausbauarbeiten erforderlich. Die hierfür anzusetzenden Wiederherstellungskosten belaufen sich pauschal auf rd. 250 €/m² Nutzfläche, entsprechend rd. 61.500 €.
Die zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit erforderlichen Kosten stellen einen objektspezifischen wertbeeinflussenden Umstand dar und wurden im Rahmen der Ertragswertermittlung wertmindernd berücksichtigt. In nahezu allen Räumen der Bewertungseinheit sind darüber hinaus unterschiedliche, sehr individuell gestaltete Tapeten- und sonstige Wandbeläge vorhanden. Diese Beläge entsprechen in ihrer Ausführung und Gestaltung nicht dem marktüblichen, neutralen Bürostandard und weisen teilweise Beschädigungen auf. Die vorhandenen Wand- und Ober-
flächenbeläge schränken die Marktgängigkeit und Drittverwendungsfähigkeit der Büroeinheit ein. Für eine marktübliche Vermietbarkeit ist daher eine Entfernung bzw. Überarbeitung der vorhandenen Wandbeläge erforderlich.
Objektlage: Brunnenstr. 21, 53498 Bad Breisig, Niederbreisig